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曝光,2018上半年全国楼市真正的成交数据!

【摘要】2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,同时强调扩大并落实“有效供给”,但是,市场上的供需情况仍较紧张。

2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,同时强调扩大并落实“有效供给”,但是,市场上的供需情况仍较紧张。


重点城市新房市场成交面积继续缩减,各线城市中一线城市领降;三四线城市新房成交面积亦有所回落,但绝对规模仍处历史较高水平。


政策环境


调控力度不减

“有效供需”推动市场稳定!


中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。


图:2018年上半年调控政策基本特点


图:2016-2018.6出台调控政策城市数量

图:2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布

市场表现


重点城市新房成交面积继续缩减

一线城市降幅明显


政策严控下,重点城市新房成交规模继续缩减。


2018年上半年房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,金融监管力度加强,在限购限贷、预售限价等严控政策下,重点城市新房市场供需不匹配,有效供应不足造成需求释放受阻,再加上备案延迟等因素影响,新房成交面积持续回落。


据初步统计,2018年上半年,50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%。


图:2010年至今代表城市[1]月度成交量及上半年月均成交走势


不同级别城市来看,一线城市成交继续回落。据初步统计,一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%,领降各线城市,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。


二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。


价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2018年上半年百城价格累计上涨2.62%,较去年同期收窄1.57个百分点。


十大城市二手房成交套数同比下降,价格累计上涨0.21%。据初步统计,2018年1-5月十大城市二手房市场成交套数约42万套,较去年同期下降近一成。


其中,杭州成交套数同比下降超四成,领降十大城市;北京、南京成交套数同比下降超两成;苏州二手房市场成交相对活跃,1-5月二手房成交套数同比增长20%以上。价格来看,今年1-5月十大城市二手房价格累计上涨0.21%。


在持续深化的调控政策下,房价趋稳,成交面积持续回落。


预计下半年调控政策仍将延续从严趋势,同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。


下半年一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温,整体来看,量降价稳仍是趋势。


土地市场


整体供需继续增长

三四线城市推地增幅最大


图:2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化


各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超三成。


2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。


分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市同比增长32.9%,增幅最大。


住宅用地成交量同比增长超两成,二线城市同比增幅居首。


2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长29.3%;各类用地成交出让金19075亿元,同比增长26.6%。


其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市上半年同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。


图:2012-2018年二季度全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率


住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨,溢价率继续下降。2018年上半年,全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。


从高价地[2]成交来看,上半年全国高价地共成交156宗,二线城市占比提升。


2018年上半年,高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗,规划建筑总面积3608万平方米。


其中,一线城市高价地共成交21宗,二线城市成交91宗,占比接近60%,较2017年高价地成交占比明显提升。


另外,从部分城市高价地成交楼面价来看,部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价,地价偏高,未来项目开发存一定风险。


图:2013年至2018年上半年代表企业拿地面积和金额情况


拿地金额有所下降,三四线城市拿地金额占比继续上升。


2018年上半年,企业拿地继续向三四线城市下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米,同比增长13.8%;累计拿地金额6101亿元,同比下降12.4%。


分区域来看,二线城市仍为房企布局热点,拿地金额占比为53.4%,一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。


总体来看,2018年上半年,各地政府继续加大土地供应,住宅用地推出量保持30%以上的增速,其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下,政府加大土地推出,在各线城市中推地同比增幅最大。


成交来看,全国住宅用地成交量继续提升,受供地结构、土拍政策限制等因素影响,房企在一线城市拿地更加谨慎,一线城市土地成交增速较低。


二、三四线城市成为企业拿地热点,且从今年上半年成交高地价情况来看,高价地成交亦逐渐向二、三四线城市偏移,新一轮的风险值得关注。


趋势预判


全年销售回落,价格趋稳

新开工、开发投资保持增长态势


内外需求同比增速集体回落,中美贸易战升级,经济发展承压,调结构、促内需等助力经济高质量发展。


从需求端来看,2018年1-5月,固定资产投资同比增长6.1%,增幅较去年下降1.1个百分点,创2008年以来新低;社会消费品零售总额同比增长9.5%,较去年回落0.7个百分点;出口同比增长13.3%,增速较一季度收窄0.8个百分点。


随着中美贸易战升级,我国出口总量也将面临较大压力。投资、消费、出口三个指标增长均有回落,加之新旧动能持续切换,经济发展总体动能略显乏力。


展望下半年,中美贸易战阶段性反复或成常态,对美出口可能继续走弱,但随着“一带一路”等利好带动,外需仍将保持一定动力。


另外,货币政策稳健中性调控目标不变,紧信用和宽货币加强配合,持续优化杠杆结构。内外环境变化背景下,金融机构存款准备金率仍有下调空间,美元走强,人民币贬值压力依然较大。


整体来看,全年经济发展承压,增速将呈前高后低态势,但随着经济结构的持续调整、防风险措施的不断落实等,经济向高质量方面迈进仍然是趋势。


图:2011年至今三大需求同比增速走势


房地产市场方面,上半年政策环境趋紧,长效机制建设稳步推进,商品房销售增速放缓。


2018年以来,全国房地产市场整体环境继续收紧,限制性调控政策或不断扩围或强度持续升级,同时长效机制坚实推进,住房制度改革不断取得新进展,切实打击了部分非理性需求。


商品房销售面积增速延续去年的收窄趋势,2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平方米,同比增长2.9%。


值得注意的是,受房企冲击业绩及政策导向压力等多方作用影响,5月市场有效供应大幅增加,单月销售面积止降转增8%,使1-5月商品房销售面积增速出现反弹,增幅较1-4月扩大了1.6个百分点。


图:2012年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势


预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳。在因城施策调控引导下,房地产市场将延续分化发展格局。


一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给,受去年同期低基数及供应改善影响,这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。


另有部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强,新落户人口的置业需求释放周期将明显后延,需求规模将趋于稳定。


综合来看,预计下半年全国商品房销售规模将回落,得益于整体供求关系的改善,销售价格将趋于稳定。


投资开工方面,新开工、房地产开发投资将保持中低速增长。2018年以来,市场整体收紧大背景下,金融端调控发力,融资难、行业信贷收紧等困境导致房企资金面压力剧增,加快周转尽快回流资金成为业界普遍共识。


下半年,在补库存、扩增土储规模等因素刺激下,房企开发投资、新开工积极性将持续,但受限于资金压力,增速继续提速动力不足,预计下半年商品房新开工、开发投资额将保持中低速增长态势。



[1]代表城市共50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市,主要是各省会城市和计划单列市;三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市。


[2]高价地为总价10亿以上&溢价率超100%、总价20亿以上的住宅用地。