江阴市关于加强安置房建设及安置管理的意见(2011年印发)

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【摘要】江阴市关于加强安置房建设及安置管理的意见(2011年印发)

江阴市人民政府关于加强安置房建设及安置管理的意见( 澄政发〔2011〕139号)

各镇人民政府,各街道办事处,高新区管委会,临港新城管委会,市各委、办、局,市有关单位:

  为保障城乡建设的顺利进行,规范安置房建设销售管理工作,维护国有土地上房屋被征收人与集体土地上房屋被拆迁人合法权益,结合我市实际,现就安置房建设及安置管理工作提出如下意见:

一、基本原则

(一)坚持以人为本、民生优先的原则。安置房应尽可能就近规划在市场前景好、生活设施齐全、交通便利的区域位置,在小区规划、房屋品质、环境及配套设施建设上做到精心设计。实施安置小区物业管理属地负责制,物业管理费财政适度补贴,着力提高安置小区物业管理水平。

(二)坚持集约利用、合理配比的原则。按照“合理布局、优化设置、相对集中”的原则组织实施安置房建设,推广鼓励中高层、高层安置房建设,优化户型配置。

(三)坚持会商预审、高效审批的原则。建立安置房建设联席会议制度,由市发改委、财政局、规划局、建设局、国土局、审计局、监察局、住保房管局、园林旅游局、物价局、土地储备中心、民防局、消防大队、供电公司等相关部门及所属地镇、街道派员参加,联席会议主要研究、协调安置房建设和管理的重大事项。安置房建设采用建设方案预审、并联审批的方式,简化办事流程,加快审批手续办理,切实提高审批效率。

(四)坚持市场运作、政策支持的原则。安置房建设采用公开招拍挂方式确定开发建设单位。安置房建设过程中涉及的相关规费按本意见的规定予以减免(具体标准见附件)。



二、责任主体

(一)市土地储备中心和各镇、街道为安置房建设的业主单位,具体负责组织安置房的前期方案委托设计、资金筹措、房款结算等相关工作。

(二)市建设局负责城区范围内安置房的建设管理工作,各镇、街道负责本辖区内安置房的建设管理工作。

(三)房屋征收(拆迁)实施单位负责安置房的安置分配工作。

(四)各镇、街道负责安置小区的物业管理工作。

三、具体操作办法

(一)年度建设计划的制定

  1.市土地储备中心和各镇、街道根据房屋征收和拆迁年度计划,编制安置房年度建设计划,经安置房建设联席会议会商审核,报市人民政府批准后实施。
  2.安置房建设项目要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,统筹安排,合理布局。市规划局根据安置房年度建设计划,落实安置房用地选址并出具规划条件。市国土局优先统筹安排安置房建设用地指标。

(二)项目建设方案的制定及预审
  
  安置房项目建设方案包括安置房前期修建性详细规划(以下简称修规)和建筑设计方案、回购结算价格等。
  
  1.市土地储备中心和各镇、街道根据安置房建设年度计划,委托专业规划设计单位根据规划条件、安置房建设标准及安置需求总量进行前期修规和建筑方案设计。

  2.前期修规和建筑设计方案应符合《城市居住区规划设计规范(2002年版)》、《建筑工程设计文件编制深度规定(2008年版)》包括:(1)设计说明书;(2)总平面图;(3)单体建筑设计图纸(平面、立面、剖面);(4)透视图、鸟瞰图;(5)管线综合、绿化景观设计图;(6)反映小区规划设计意图的各种分析图(绿化、交通等);(7)其他需要提供的图纸资料。

  3.市物价局根据安置房前期修规和建筑设计方案、规划条件及相关技术参数进行价格认证,核定安置房回购结算价格。回购结算价格的构成包括土地占用费、前期工程费、建筑安装费、公共设施配套费、其他费用、利息、管理费、利润、税金、政府代收规费及房屋维修基金。

  相关技术参数包括:(1)土地出让价格;(2)安置房建设所涉行政事业性费、经营服务性收费及水电气等配套工程建设费用;(3)安置房建安成本(包括底层自行车停车库建造费用)及汽车库(含底层、半地下、地下)成本;(4)税金和附加按现行规定费率测算;(5)财务费用按价格构成前四项之和测算,利息率按银行同期贷款利率的30%计算;(6)建设周期;(7)利润率按价格构成前四项之和的5%计算(含管理费2%)。
4.市规划局牵头对业主报送的安置房项目修规和建筑设计方案进行会商预审,经批准同意后实施。

(三)地块出让
  1.安置房建设用地采用市场化运作模式,通过带建设方案实行招拍挂的方式确定安置房开发建设单位。安置房开发建设单位应具备承担相应规模的房地产开发资质和资金实力。
  2.安置房土地出让收益市财政局、临港新城不再集中。

(四)建设、交付和管理
  1.安置房开发建设单位按联席会议预审通过的修规和建筑设计方案进行施工图设计和开发建设,不得擅自改变。
  2.安置房开发建设单位必须按商品房开发基本建设程序组织实施,严格遵守国家、省、市有关住宅建设标准和设计规范。
  3.安置房建设实行住宅小区竣工综合验收备案制度,开发建设单位应及时组织建设项目综合验收。
  4.安置房小区交付使用前,物业管理由开发建设单位负责落实,交付后由各镇、街道负责实施物业管理。
  5.安置房小区配建的汽车库、汽车位列入建设成本,开发建设单位一并移交各镇、街道统一管理。

(五)安置分配
  1.安置房的分配原则上采用“划定区域,分批选购”的方式。根据项目实施年度、项目进展,结合房屋竣工交付进度,由各镇、街道采用“先签协议先搬迁、优先选房”的办法或组织抽签选房的形式进行安置。
  2.各镇、街道根据补偿安置协议书和相关证明材料开具《安置房售房合同通知书》。
  3.安置房开发建设单位凭《安置房售房合同通知书》核定房屋价款,办理房款结算手续,并按规定另行收取物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费等其他代办费用。
  4.住户缴款至指定房款结算专户后,开发建设单位与住户签订《商品房买卖合同》,开具销售发票,并向住户提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
  5.住户凭补偿安置协议、销售合同、发票、身份证明等资料办理房屋登记、国有土地使用证登记手续。

(六)回购结算方式
1.安置房在综合验收合格并交付使用前,业主单位不垫支、不预付建设工程资金。
2.安置房地块建造的公共、商业配套用房,由业主单位按照回购结算价格统一回购。
3.业主单位在安置房交付使用六个月内支付总房款的80%,剩余款项待小区评审后统一结算支付。

四、政策性支持

(一)规费执收标准

1.安置房开发建设单位应按审定的面积(不包括车库、阁楼)缴纳项目建设规费。
2.行政事业性收费除法律、法规规定不可减免的以外,一律予以减免;经营服务性收费优惠收取。(标准附后)
3.各有关部门和单位不得因收费拖延项目审批,必须在规定的期限内办理完毕。凡有违规收费的,开发建设单位可拒绝缴纳,由市物价局、监察局进行查处。

(二)税收征管方式
1.安置房销售过程中,由开发建设单位负责开具房屋销售发票,并按规定向税务部门申报纳税。
2.安置房销售价格不高于回购结算价格的,相关税收由开发建设单位承担;高于回购结算价格的,超出部分所涉税收由业主承担,开发建设单位先行代缴。

五、资金结算评审
  安置房小区在综合验收合格一年内,由业主单位委托市审计局或者专业评审机构进行评审。开发建设单位应及时提交真实完整的相关资料。

六、责任追究
  (一)有关人员在安置房建设过程中,玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的,由有关主管部门给予行政处分;造成经济损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (二)对本意见发布后,安置房开发建设单位未按规定程序批准,擅自改变安置房用途,用于出售、出租或其他经营性活动的,一经查实,将严肃追究所在单位主要负责人责任,并将违规所得全额没收。

七、本文件自发布之日起施行,此前规定与本文件不一致的,以本文件为准。
 
附件:江阴市安置房建设主要收费项目执收标准一览表
 
 二○一一年十一月三十日