新版商品房买卖合同(预售)范本详细解读(坊间版~内附原文件)

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【摘要】新版商品房买卖合同(预售)范本详细解读(坊间版~内附原文件)

无锡地区将于明年元旦开始施行新版商品房买卖合同,其预售合同示范文本近期在坊间悄悄流传,笔者有幸抢先一步一睹为快。秉着谨慎负责的态度,特地和旧版的合同进行了对比,新版预售合同有10章29条11个附件,对旧版内容进行了扩充。新修订和增加的内容,大多对购房者有利,对开发商进行制约,特别是在补充协议的约定方面。旧版一些含糊的条款在新版中也更加明确。新版本主要的变化有以下几点:

 

交付

    1、新版本规定,商品房必须已取得建设工程竣工验收备案证明文件,取得房屋测绘报告,才能交付。由旧版的选择性条件变成了明确必须条件。

    2、此外,合同还详细规定,交付时供水、排水、供电、供暖、燃气等配套设施必须齐全,电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路要敷设到户。并明确了未达交付条件的,视为逾期交房并承担相应违约责任。

    3、其他公共服务及配套设施,如小区内绿地率、幼儿园等,也须达到双方约定的条件,违约按约定方式处理。

    4、在查验房屋方面,新版本特别提到,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这也是新的权利规定,否定了一些开发商补充协议类似条款的有效性,买受人利益得到更大的保护。

 

质量及保修

    1、新版本对商品房质量及保修责任进行了明确。商品房质量问题划分地更加详细,分为地基基础和主体结构,其他质量问题,装饰装修及设备标准,室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施四大类,对于不符合相关标准的问题,购房者有权要求出卖人进行整改、赔偿、解除合同等。

    2、关于商品房保修,目前国内房地产开发普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发完一个楼盘就被注销,当房屋出现质量问题时,往往找不到相关责任人来负责。

新版本预售合同第十八条及附件八,特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任。这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,一方面强化了开发商的质量责任,另一方面也解决项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

 

计价与付款

    1、新版预售合同明确商品房的计价方式可以按套内建筑面积、建筑面积、整套等方式计算。

    2、并且新版本规定,出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于本工程建设。避免了开发商将房款挪入私人账户,卷款走人的现象。

 

房屋权利承诺

    1、新版本预售合同第五条,要求开发商或者房东对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺。如果开发商或者房东违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,造成损失的,还可以约定由出卖人支付“已付房价款一倍”或者“买受人全部损失”的赔偿金。这也是新版本预售合同的新增条款,违约赔偿更加明确。

 

其他事项 

    1、根据早前新出台的《物权法》,新版本预售合同新增了第十章其他事项的规定,其中包括小区公共部位、购房者隐私、税费等内容。

    2、对于小区的一些公共部位、停车位等,在过去经常因为产权不明确,导致开发商和业主产生纠纷。新版预售合同规范了建筑物区分所有权,增加共有权利的约定。明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分;道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。

    3、根据当下购房者的隐私信息被滥用和泄露这一现象,新版预售合同第二十六条新规定,出卖人对买受人信息负有保密义务,除非因法律、法规规定,或公检法、纪检部门执行公务需要,未经买受人书面同意,开发商不得对外披露和越权使用买受人信息。

    4、新版预售合同规定,因预测面积与实测面积差异,导致购房者不能享受税收优惠政策而增加的税收负担,双方可以事先约定,由哪一方来承担。

 

    除此之外,还有一些其他详细的规定和变化,大家可下载附件一探究竟。

 

特别声明:以上所述内容参考于坊间流传的新版商品房买卖合同(预售)示范文本,此为范本用于地方合同修订的指导参考作用,无锡地区明年要实施的商品房买卖合同具体内容如何以及是否加入一些地方性的规定或者条款,笔者会进一步跟踪报道。